지방 부동산의 역설: 전주는 상승, 익산·군산은 하락 — 공급이 만든 극단적 양극화

최근 지방 부동산 시장에서 매우 중요한 구조적 변화가 나타나고 있습니다. 일반적으로 지방 부동산은 인구 감소와 수요 감소로 인해 약세를 보이는 것이 일반적이지만, 전북 전주는 예외적으로 강한 상승세를 이어가고 있습니다. 반면 같은 전북 내 익산과 군산은 지속적인 하락을 보이며 극명한 대비를 이루고 있습니다. 이는 단순한 지역별 차이가 아니라, “공급 구조가 집값을 결정한다”는 부동산 시장의 본질을 명확히 보여주는 사례입니다.

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1. 전주 아파트값 상승의 핵심 원인: 절대적인 공급 부족

 

전주의 집값 상승은 수요 증가 때문이 아니라 공급 부족에서 시작되었습니다.

기사에 따르면 전주 아파트 입주 물량은

• 2020년: 5,848가구
• 2024년: 245가구
• 2025년: 277가구

로 급감했습니다. 이는 정상 공급 수준 대비 심각하게 부족한 상태입니다.

전주 인구가 약 63만 명임을 고려하면 적정 공급량은 연간 약 3,150가구 수준인데, 실제 공급은 이의 10%에도 못 미치는 수준입니다.

이 상황은 부동산 시장에서 가장 강력한 가격 상승 요인인 “구조적 공급 절벽”에 해당합니다.

부동산 시장의 가격 결정 공식은 단순합니다.

• 공급 > 수요 → 가격 하락
• 공급 < 수요 → 가격 상승

전주는 현재 명확하게 공급 부족 국면에 진입했습니다.

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2. 실제 가격 상승 데이터: 지방에서도 보기 드문 강세

전주 아파트 가격 상승은 통계적으로도 매우 강력한 수준입니다.

주요 지표:

• 전주 아파트값 상승률: 5.5%
• 지방 시·군 중 2위 상승률
• 9개월 연속 상승
• 에코시티 84㎡: 7.8억 신고가 → 현재 호가 8억 이상

특히 중요한 점은 “연속 상승”입니다.

부동산 시장에서 9개월 연속 상승은 단기 반등이 아니라 구조적 상승 사이클 진입을 의미합니다.

이는 투자 심리에도 중요한 영향을 미칩니다.

상승이 지속될수록

• 실수요자는 더 늦기 전에 구매하려 하고
• 투자자는 상승 추세를 따라 진입합니다

결과적으로 상승은 자기 강화 구조를 형성하게 됩니다.

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3. 공급 부족은 분양시장에서도 명확히 나타남

공급 부족은 기존 아파트뿐 아니라 신규 분양시장에서도 확인됩니다.

대표 사례:

• 송천아르티엠더숲 경쟁률: 21.2대 1
• 더샵라비온드 경쟁률: 26.1대 1

지방에서 20대 1 이상의 경쟁률은 매우 높은 수준입니다.

이는 단순한 투자 수요가 아니라 실거주 수요 중심의 강한 시장임을 의미합니다.

특히 신규 아파트는

• 상품성 우수
• 유지보수 비용 낮음
• 미래 가치 기대

등의 이유로 기존 아파트보다 가격 상승률이 더 높은 경향이 있습니다.

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4. 개발 호재는 추가 상승의 촉매 역할

전주 집값 상승에는 대형 개발 프로젝트도 중요한 역할을 하고 있습니다.

대표적인 개발:

대한방직 부지 개발

계획 내용:

• 470m 관광 전망타워
• 호텔
• 쇼핑몰
• 영화관
• 49층 주상복합 3,536가구

이런 대형 복합개발은 단순한 건물 건설이 아니라

도시의 경제 중심 이동을 의미합니다.

즉,

• 상업 기능 증가
• 일자리 증가
• 유동 인구 증가
• 주거 수요 증가

로 이어집니다.

이는 중장기 집값 상승의 핵심 기반이 됩니다.

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5. 반대로 익산과 군산은 왜 하락하는가: 공급 과잉의 전형적 사례

전주와 반대로 익산과 군산은 공급 과잉 상태입니다.

기사에 따르면

• 익산, 군산 집값: 32주 연속 하락
• 올해 전북 입주 물량의 80% 집중

이는 공급 과잉의 전형적인 패턴입니다.

특히 지방은 인구 증가가 거의 없기 때문에

공급 증가 → 즉시 가격 하락

으로 연결됩니다.

또한 기사에서 언급된 핵심 문제는 다음입니다:

• 기존 집이 팔리지 않음
• 전세 수요 부족
• 잔금 미납 발생

이는 시장 침체 초기 단계가 아니라 이미 진행 중인 하락 사이클임을 의미합니다.

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6. 중요한 핵심 구조: 이제 지방도 “선별적 상승 시대”

과거 지방 부동산은 하나의 흐름으로 움직였습니다.

하지만 지금은 완전히 달라졌습니다.

현재 지방 부동산은 다음과 같이 분화되고 있습니다:

상승 지역 특징

• 공급 부족
• 신도시 존재
• 인프라 집중
• 개발 호재

하락 지역 특징

• 공급 과잉
• 인구 감소
• 산업 기반 약화

전주는 상승 조건을 갖춘 대표 사례입니다.

익산과 군산은 하락 조건을 갖춘 대표 사례입니다.

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7. 향후 전망: 전주는 추가 상승 가능성 높음

전주 부동산 상승은 단기 현상이 아닙니다.

그 이유는 다음과 같습니다.

첫째, 공급 부족이 구조적임
둘째, 신규 공급 회복까지 최소 3~5년 소요
셋째, 대형 개발 진행 중
넷째, 신축 선호 현상 지속

특히 부동산 시장에서 가장 중요한 것은 공급입니다.

공급 부족이 해소되지 않는 한 상승 압력은 지속됩니다.

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8. 투자 관점에서의 핵심 결론

이번 사례가 보여주는 가장 중요한 메시지는 다음입니다.

“부동산 가격은 지역이 아니라 공급이 결정한다”

지방이라도

• 공급 부족 → 상승
• 공급 과잉 → 하락

이 명확하게 나타나고 있습니다.

즉,

이제는 “지방이라서 위험하다”가 아니라

“공급 구조가 어떤가”가 핵심 판단 기준입니다.

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9. 결정적 통찰: 전주는 지방 부동산의 미래 모델

전주는 앞으로 지방 부동산의 새로운 패턴을 보여주는 사례가 될 가능성이 높습니다.

과거

지방 = 하락

현재

지방 = 선별적 상승

미래

핵심 도시 집중 상승 구조

이 흐름은 앞으로 더욱 강화될 가능성이 높습니다.