서울 부동산 격차 역대 최대, 2030 무주택 99만 가구 돌파…PIR 14배 시대 자산 양극화 해법은?

서울 부동산 시장에서 세대 간 자산 격차가 사상 최대 수준으로 벌어졌다. 2030세대의 평균 부동산 자산은 1억6000만원대에 머문 반면, 40대와 50대는 4억원대를 넘어섰다. 격차는 최대 2.8배까지 확대됐다. 특히 서울의 2030 무주택 가구가 99만 가구를 돌파하며 100만 가구에 근접했다는 통계는 단순한 숫자를 넘어 사회 구조의 변화를 보여준다.

이번 글에서는 통계 수치의 의미를 구조적으로 분석하고, 서울 집값과 PIR(소득 대비 주택가격 배수), 고용·소득 문제, 그리고 향후 정책 방향까지 종합적으로 짚어본다.

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1. 2030 vs 4050, 부동산 자산 2.8배 격차의 현실

최근 발표된 통계에 따르면 39세 이하 가구의 평균 부동산 자산은 약 1억6418만원 수준이다. 같은 기간 40대는 4억3063만원, 50대는 4억6131만원에 달한다. 단순 평균 비교만으로도 격차는 2.6~2.8배에 이른다.

더 주목해야 할 지점은 ‘증가 속도’다. 40대와 50대는 최근 1년간 각각 9~10% 가까이 자산이 증가했다. 반면 2030세대의 증가율은 2% 내외에 그쳤다. 일부 구간에서는 30대 평균 자산이 오히려 감소하기도 했다.

이 현상은 서울 집값 상승의 수혜가 기존 유주택자에게 집중됐기 때문으로 해석된다. 부동산은 한국 가계 자산의 70% 이상을 차지한다. 결국 “집을 가진 사람”과 “집이 없는 사람”의 격차가 세대 간 자산 격차로 직결된 것이다.

자산 축적의 핵심 변수는 ‘보유 여부’다. 자산 가격이 오르는 국면에서는 레버리지 효과가 작동한다. 이미 보유한 세대는 상승분을 흡수하지만, 무주택 세대는 상승 장벽만 더 높아진다. 이 구조가 2017년 이후 누적되며 격차를 확대해 왔다.

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2. 서울 무주택 2030 99만 가구…‘중간’이 사라진 시장

2024년 기준 서울의 2030 무주택 가구는 약 99만 가구다. 2020년 90만 가구를 넘긴 이후 지속적으로 증가했다. 반면 수도권 4050 유주택 가구는 꾸준히 늘었다.

이 통계는 시장에서 ‘중간층’이 사라지고 있음을 의미한다. 과거에는 30대 중반이면 수도권 아파트 한 채를 마련하는 것이 일반적인 생애주기 모델이었다. 그러나 현재는 무주택 상태가 장기화되고 있다.

서울 집값의 고공행진은 진입장벽을 더욱 높였다. 내 집 마련을 위한 자기자본 축적 속도보다 주택 가격 상승 속도가 더 빠른 구조가 형성됐다. 결과적으로 청년층은 시장 밖에서 대기하는 시간이 길어지고, 기존 보유 세대는 자산을 더욱 확대한다.

이 격차는 단순 자산 차이를 넘어 사회적 이동성 저하로 이어질 수 있다. 부동산이 자산 축적의 핵심 통로가 된 상황에서, 진입 자체가 어려워지면 계층 이동 경로가 좁아지기 때문이다.

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3. PIR 13.9배, 월급 14년 모아야 집 한 채

국토교통부 통계에 따르면 서울의 PIR은 13.9배다. 이는 연소득을 한 푼도 쓰지 않고 약 14년간 모아야 평균 주택을 살 수 있다는 의미다.

현실적으로는 생활비, 세금, 물가 상승을 감안해야 한다. 따라서 실제 체감 부담은 더 크다. 특히 20대 명목소득이 감소한 점은 구조적 문제를 드러낸다. 전체 평균 소득은 증가했지만, 청년층의 체감 소득은 정체 또는 감소세를 보이고 있다.

이 지점이 핵심이다. 자산 격차는 단순히 집값 문제만이 아니라 소득 성장률과도 직결된다. 집값이 상승하더라도 소득이 그에 비례해 증가한다면 격차는 완화될 수 있다. 그러나 현재는 자산 가격 상승 속도가 소득 증가율을 압도하고 있다.

따라서 PIR 수치는 단순 지표가 아니라 ‘시장 접근성 지표’로 봐야 한다. 10배를 넘어 14배에 근접한 수치는 청년층의 진입을 구조적으로 차단하는 수준이다.

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4. 세대 자산 양극화, 경제 전반에 미칠 영향

세대 간 부동산 격차는 단순한 개인 문제를 넘어 거시경제에 영향을 준다.

첫째, 소비 위축 가능성이다. 무주택 청년층은 자산 축적 압박으로 소비를 줄일 가능성이 높다. 이는 내수 둔화로 이어질 수 있다.

둘째, 결혼·출산 지연 문제다. 주거 안정은 출산 결정의 핵심 변수다. 주택 마련이 늦어질수록 결혼과 출산 시기도 늦어질 가능성이 높다.

셋째, 자산 불평등 고착화다. 자산 가격 상승이 반복되면 보유 세대는 복리 효과를 누리지만, 무주택 세대는 상승폭을 따라잡기 더 어려워진다.

정부도 이러한 점을 인식하고 있다. 세대 간 자산 양극화가 실물경제에 부정적 영향을 줄 수 있다는 우려가 커지고 있다. 단기적 가격 안정뿐 아니라 구조적 접근이 필요한 이유다.

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5. 해법은 무엇인가? 공급·금융·소득의 3축 전략

이 문제는 단일 정책으로 해결되기 어렵다. 필자는 세 가지 축이 동시에 작동해야 한다고 본다.

첫째, 실수요 중심의 공급 확대다. 단순 물량 확대가 아니라 청년층이 접근 가능한 가격대의 주택 공급이 필요하다.

둘째, 금융 접근성 개선이다. 초기 자본이 부족한 청년층을 위한 장기 고정금리 대출, 상환 구조 완화 정책이 병행돼야 한다.

셋째, 소득 기반 강화다. 청년 고용 안정과 임금 성장 없이는 PIR 개선이 어렵다. 주택 정책과 노동시장 정책이 연결돼야 한다.

다만, 시장 원리를 완전히 무시한 가격 통제는 또 다른 왜곡을 낳을 수 있다. 공급과 수요의 균형, 금융 안정성, 세제 정책을 종합적으로 조율해야 한다.

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결론: 격차는 숫자가 아니라 구조다

2030과 4050의 부동산 자산 격차는 단순 통계가 아니다. 이는 한국 자산 구조의 단면이다. 서울 무주택 청년 99만 가구, PIR 13.9배라는 수치는 구조적 진입 장벽을 상징한다.

단기적으로는 시장 조정이 나타날 수 있다. 그러나 근본적 해결은 공급 확대, 금융 지원, 소득 성장이라는 장기 전략에서 나온다.

부동산은 여전히 한국 가계 자산의 핵심이다. 따라서 세대 간 균형을 맞추는 정책은 단순 복지 정책이 아니라 경제 지속 가능성의 문제다.

향후 3~5년은 중요한 분기점이 될 가능성이 높다. 격차가 더 확대될지, 완화될지는 정책 방향과 시장 흐름에 달려 있다. 지금 필요한 것은 과열이나 공포가 아닌, 구조를 직시하는 냉정한 접근이다.