서울 아파트 매물 급증, 매수자 우위 전환- 다주택자 양도세 중과 종료 앞두고 집값 하락 신호일까?

“제발 집 좀 팔아주세요” 시장 분위기가 달라졌다

최근 서울 부동산 시장의 분위기가 눈에 띄게 바뀌고 있습니다.

그동안 집을 사려는 사람이 많았던 시장이, 이제는 집을 팔려는 사람이 더 많은 **‘매수자 우위 시장’**로 전환되는 모습입니다.

그 배경에는 이재명 대통령의 다주택자 관련 발언과 정책 방향이 있습니다. 특히 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고, 다주택자들이 보유 주택을 시장에 내놓고 있기 때문입니다.

서울 아파트 매물은 한 달 새 13% 넘게 증가했습니다. 강남·송파·성동 등 인기 지역은 30% 이상 늘었습니다.

이번 글에서는
✔ 매수우위지수란 무엇인지
✔ 왜 매물이 급증했는지
✔ 강남·한강벨트 상황은 어떤지
✔ 외곽 지역까지 확산되는 이유
✔ 집값은 앞으로 어떻게 될지

쉽게 풀어 설명해 보겠습니다.

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매수우위지수란? 지금 시장은 어떤 상황인가

 

부동산 시장 분위기를 보여주는 대표 지표가 바로 매수우위지수입니다.

이 지수는 공인중개사 설문을 바탕으로 계산되며,
✔ 100을 넘으면 → 매수자가 많음
✔ 100 미만이면 → 매도자가 많음

을 의미합니다.

2월 둘째 주 서울 매수우위지수는 85.3을 기록했습니다. 이는 올해 들어 가장 낮은 수치입니다.

즉, 지금 서울 시장은 집을 팔려는 사람이 더 많은 상태라는 뜻입니다.

1월에는 99.3까지 오르며 매수 심리가 살아나는 듯했지만, 1월 말 이후 다시 하락세로 돌아섰습니다.

이는 정책 변수의 영향이 컸다는 분석입니다.

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왜 다주택자 매물이 늘고 있을까?

핵심은 양도소득세 중과 유예 종료입니다.

현재 다주택자는 집을 팔 때 세금을 일정 부분 덜 내는 유예 혜택을 받고 있습니다. 하지만 이 유예가 5월 9일 종료됩니다.

정부는 다주택자를 향해 다음과 같은 메시지를 지속적으로 내고 있습니다.

• “버티는 것보다 파는 것이 유리하다”
• “집은 기본적으로 주거 수단이다”
• “책임과 부담을 지우는 것이 공정하다”

이러한 발언은 다주택자에게 “지금이 매도 타이밍”이라는 신호로 해석됩니다.

게다가 정부는 최근 보완책도 발표했습니다. 세입자가 있는 집을 매도할 경우, 매수자가 실거주 의무를 최대 2년 유예받을 수 있도록 길을 열어준 것입니다.

이 조치는 매도자 입장에서 “팔기 어려운 구조”를 일부 완화해 줬습니다.

결과적으로 매물이 더 늘어나는 환경이 만들어졌습니다.

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실제 매물은 얼마나 늘었나?

부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 따르면 서울 아파트 매물은 한 달 사이 13.2% 증가했습니다.

특히 증가 폭이 큰 지역은 다음과 같습니다.

✔ 송파구: 37.2% 증가
✔ 성동구: 34.6% 증가

이들 지역은 이른바 ‘한강벨트’ 또는 ‘강남3구’ 인접 지역으로, 가격대가 높은 편입니다.

흥미로운 점은 매물 증가가 외곽 지역으로도 확산되고 있다는 것입니다.

✔ 노원구: 6.9% 증가
✔ 성북구: 7.1% 증가
✔ 관악구: 증가세 지속

즉, 특정 고가 지역만의 현상이 아니라 서울 전역으로 매물이 퍼지고 있습니다.

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그렇다면 집값은 떨어질까?

여기서 가장 중요한 질문이 나옵니다.

“매물이 늘면 집값이 떨어질까?”

이론적으로는 매물이 많아지면 가격 하락 압력이 생깁니다. 하지만 현실은 단순하지 않습니다.

시장 전문가들은 시장 분화가 나타나고 있다고 분석합니다.

✔ 13~14억 원대 중가 아파트는 수요가 꾸준
✔ 30억 원 이상 초고가 아파트는 수요 제한적

즉, 가격대에 따라 상황이 다릅니다.

중간 가격대는 실수요가 존재하기 때문에 거래가 비교적 빠르게 이뤄집니다. 반면 강남 초고가 아파트는 현금 여력이 충분한 수요자만 접근할 수 있어 거래가 더딜 수 있습니다.

따라서 “서울 집값이 전반적으로 급락한다”고 단정하기는 어렵습니다.

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앞으로 시장은 어떻게 흘러갈까?

향후 관건은 두 가지입니다.

✔ 5월 9일까지 매물 증가 지속 여부

양도세 중과 유예 종료 전까지는 매물이 계속 나올 가능성이 있습니다.

✔ 실제 거래량 증가 여부

매물이 늘어도 매수세가 받쳐주지 않으면 거래는 정체될 수 있습니다.

또한 금리, 대출 규제, 경기 상황도 중요한 변수입니다.

현재 흐름은 분명 매수자 우위 시장입니다. 하지만 이것이 곧바로 장기 하락장으로 이어진다고 보기는 어렵습니다.

부동산 시장은 정책·금리·심리 요인이 복합적으로 작용하기 때문입니다.

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지금은 ‘관망’의 시기일 가능성

현재 서울 아파트 시장은

✔ 다주택자 매물 증가
✔ 매수우위지수 하락
✔ 정책 변수 확대

라는 특징을 보이고 있습니다.

하지만 가격대별, 지역별로 상황은 다릅니다.

실수요 중심 중간 가격대는 비교적 안정적이고, 초고가 시장은 관망 분위기가 짙습니다.

결국 5월 9일 이후 매물 소화 속도와 거래량 변화가 핵심 변수가 될 것입니다.

지금은 과도한 낙관도, 과도한 비관도 경계해야 할 시점입니다.

정책이 시장 심리를 어떻게 바꿀지, 그리고 매수자들이 실제로 움직일지 지켜볼 필요가 있습니다.