서울 재건축 허용용적률 최대 2배 확대…사업성 보정계수 57곳 적용, 강북·서남권 정비사업 속도 낸다

서울 재건축·재개발 시장에 중요한 변화가 생겼습니다. 바로 ‘사업성 보정계수’ 제도 확대 적용입니다. 서울시가 도입한 이 제도는 사업성이 낮아 정체돼 있던 정비사업 구역의 숨통을 틔워주는 역할을 하고 있습니다. 시행 1년 만에 57곳에 적용되며 강북과 서남권 재건축 현장에 실질적인 돌파구가 마련됐습니다.

이번 글에서는 ▲사업성 보정계수란 무엇인지 ▲왜 도입됐는지 ▲어디에 적용됐는지 ▲실제 얼마나 유리해졌는지 ▲향후 서울 재건축 시장에 미칠 영향까지 쉽게 정리해 드리겠습니다.

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한국경제신문 2026.02.26.A25면 발췌

사업성 보정계수란 무엇인가? (서울 재건축 핵심 제도)

 

‘사업성 보정계수’는 쉽게 말해 재건축·재개발 사업이 어려운 지역에 용적률을 더 주는 제도입니다.

서울시는 2024년 9월 「2030 도시·주거환경정비기본계획」 개정을 통해 이 제도를 도입했습니다.

핵심 내용은 다음과 같습니다.

• 땅값이 낮거나
• 기존 주택 규모가 작거나
• 과밀도가 높은 지역일 경우
• 허용용적률을 최대 2배까지 완화

용적률이 높아지면 같은 땅에 더 많은 주택을 지을 수 있습니다. 즉, 일반분양 물량이 늘어나고 조합원 분담금이 줄어드는 구조입니다.

정비사업이 멈췄던 가장 큰 이유는 “사업성이 안 나온다”는 점이었는데, 이를 구조적으로 개선해주는 장치라고 이해하시면 됩니다.

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서울 정비사업 57곳 적용…강북·서남권 집중

서울시에 따르면 시행 1년 만에 총 57개 정비사업지에 사업성 보정계수가 적용됐습니다.

지역별 분포를 보면:

• 강북권 30곳
• 서남권 24곳
• 동남권 2곳
• 도심권 1곳

대부분이 강북과 서남권입니다. 이는 그동안 사업성이 낮아 재건축 추진이 더뎠던 지역입니다.

서울시는 이 제도가 단순한 사업 촉진을 넘어 지역 균형발전 효과도 가져온다고 설명하고 있습니다.

즉, 강남 중심 개발이 아닌, 서울 전역의 재건축 활성화를 유도하는 정책적 의미가 있다는 것입니다.

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일반분양 증가 효과…조합원 부담 얼마나 줄었나?

이번 제도의 가장 큰 실익은 일반분양 물량 증가입니다.

57곳 평균 증가 가구 수는 약 47가구입니다.
일부 단지는 100가구 이상 늘었습니다.

대표 사례를 보면:

• 노원구 상계동 154-3구역 → 248가구 증가
• 성북구 하월곡1구역 → 145가구 증가
• 은평구 홍제15구역 → 136가구 증가
• 양천구 신월시영 → 127가구 증가

특히 도봉구 방학신동아1단지는 보정계수 2.0을 적용받아 용적률 인센티브가 20%에서 40%로 확대됐습니다. 최고 47층, 4099가구 규모로 재건축될 예정입니다.

여기서 중요한 점은 조합원 분담금 감소 효과입니다.

• 방학신동아1단지 → 1인당 약 3,800만원 감소
• 상계주공5단지 → 1인당 약 7,000만원 감소

재건축에서 분담금은 가장 큰 부담 요소입니다. 수천만 원이 줄어든다는 것은 사업 추진 동력이 확실히 생긴다는 의미입니다.

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상계·중계·하계 본격 재건축…노원구 최대 수혜

이번 정책의 핵심 수혜 지역은 노원구 일대입니다.

상계·중계·하계 지역은 1980년대 ‘주택 200만 가구 공급 정책’으로 조성된 대단지 택지개발지구입니다. 대부분 30~40년이 넘어 노후화가 심각하지만, 낮은 사업성 때문에 정비 속도가 더뎠습니다.

대표 사례:

• 월계동신 → 허용용적률 199% → 217.09%
• 상계주공5단지 → 일반분양 101가구 증가

특히 월계동신은 임대주택 기부채납 없이 법적 상한용적률까지 재건축이 가능해졌습니다. 이는 조합원 수익성 개선에 매우 중요한 변화입니다.

서울시는 2025년 평균 공시지가 기준도 함께 발표했습니다.

• 재건축: ㎡당 약 804만원
• 재개발: ㎡당 약 630만원

이를 통해 사업 예측 가능성도 높였습니다.

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서울 재건축 시장 전망…공급 확대 가능할까?

서울시는 2031년까지 정비사업을 통해 31만 가구 착공을 목표로 하고 있습니다.

다만 변수도 있습니다.
정부의 이주비 대출 제한 등 금융 규제는 여전히 사업 추진의 걸림돌입니다.

올해 이주·철거 예정 물량은 약 2만 가구 수준인데, 자금 규제가 완화되지 않으면 속도가 지연될 가능성도 있습니다.

그럼에도 불구하고 이번 사업성 보정계수는 분명한 구조적 변화입니다.

긍정적 효과

• 강북·서남권 재건축 활성화
• 일반분양 확대
• 조합원 부담 완화
• 지역 균형 발전
• 주택 공급 속도 개선

고려해야 할 점

• 금융 규제 변수
• 분양 시장 침체 가능성
• 공사비 상승 부담

종합적으로 보면, 서울 재건축 시장은 ‘선별적 활성화 국면’에 들어섰다고 볼 수 있습니다.

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서울 재건축의 새로운 전환점

서울시의 사업성 보정계수는 단순한 행정 지원이 아니라, 그동안 정체됐던 강북·서남권 재건축을 움직이게 만드는 실질적인 정책 도구입니다.

허용용적률 최대 2배 확대라는 강력한 인센티브는
✔ 일반분양 증가
✔ 조합원 분담금 감소
✔ 사업 속도 개선

이라는 3가지 효과를 동시에 만들어내고 있습니다.

다만 금융 규제와 시장 상황이라는 외부 변수도 반드시 함께 고려해야 합니다.

앞으로 서울 재건축 시장은
“어디가 보정계수를 적용받았는가”
“일반분양이 얼마나 늘었는가”
“조합원 부담이 얼마나 줄었는가”

이 세 가지가 핵심 판단 기준이 될 가능성이 높습니다.

서울 정비사업 시장은 지금 새로운 전환점에 서 있습니다. 앞으로 실제 공급 속도가 얼마나 빨라질지 계속 지켜볼 필요가 있습니다.