임대사업자 양도세 개정 총정리: 장기보유특별공제 계산법 변경과 다주택자 중과 유예 종료 영향 분석

최근 정부가 임대사업자와 다주택자를 둘러싼 세제 정책을 다시 손질했습니다. 특히 10년 이상 임대한 민간임대주택의 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 계산 방식이 바뀌면서 현장에서는 “실질 세 부담이 늘어날 수 있다”는 해석이 나오고 있습니다.

이번 개정안은 대한민국 정부가 국무회의에서 의결한 사항으로, 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 함께 부동산 시장에 적지 않은 영향을 줄 수 있는 사안입니다.

이 글에서는 세법을 잘 모르는 분도 이해할 수 있도록, 이번 개정의 핵심 내용을 정리하고 실제로 어떤 변화가 생기는지 쉽게 설명해보겠습니다.

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이번 세법 개정의 핵심 한 줄 요약

 

가장 중요한 변화는 이것입니다.

“임대사업자가 10년 이상 임대한 주택을 팔 때 적용되는 장기보유특별공제 계산 기준이 바뀌었다.”

기존에는 임대 종료일 기준시가 – 취득 시 기준시가 방식이 유력했지만,
최종 확정안은 임대 종료일 기준시가 – 임대 개시일 기준시가로 변경되었습니다.

즉, 공제 대상이 되는 양도차익을 계산할 때 ‘집을 처음 샀을 때 가격’이 아니라 ‘임대를 시작한 시점의 가격’을 기준으로 삼겠다는 것입니다.

이 내용은 기획재정부 발표를 통해 공식화됐으며, 같은 날 국무회의에서 통과되었습니다.

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장기보유특별공제란 무엇인가?

먼저 기본 개념부터 정리해보겠습니다.

양도소득세는 집을 팔아서 생긴 차익(양도차익)에 대해 부과되는 세금입니다.
그런데 정부는 장기간 보유하거나 공익적 목적(임대 등)을 수행한 경우 세금을 깎아주는 제도를 두고 있습니다. 이것이 장기보유특별공제(장특공제)입니다.

현재 제도에 따르면,

• 10년 이상 장기일반민간임대주택으로 등록해 임대한 경우
• 양도차익의 70%까지 공제 가능

문제는 “그 70%를 어디까지 계산할 것인가?”였습니다.

양도차익을 어떻게 계산하느냐에 따라 세금이 달라지기 때문입니다.

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왜 계산 기준이 중요한가? 

가상의 예를 들어보겠습니다.

• 2010년 취득 기준시가: 3억 원
• 2015년 임대 개시 기준시가: 4억 원
• 2026년 임대 종료 기준시가: 7억 원

기존(입법 예고안) 방식

7억 – 3억 = 4억 원 (양도차익 계산 기준)

최종 확정 방식

7억 – 4억 = 3억 원 (양도차익 계산 기준)

겉으로 보면 “차익이 줄어들었으니 세금이 줄어드는 것 아닌가?”라고 생각할 수 있습니다.

하지만 장특공제 70%는 임대 기간 동안 발생한 차익에 대해서만 적용되는 구조입니다.

즉, 취득 후 임대 개시 전까지 오른 가격 상승분은 공제 대상에서 제외되는 효과가 생깁니다.

부동산 가격이 장기적으로 상승해온 현실을 고려하면,
대부분의 경우 취득 시점 가격이 더 낮기 때문에
‘임대 개시일 기준시가’를 쓰면 공제 대상 차익이 줄어들 수 있습니다.

이 때문에 세무업계에서는

“실제 양도세 부담이 늘어나는 사례가 적지 않을 것”

이라는 분석도 나오고 있습니다.

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다주택자 양도세 중과 유예, 5월 9일 종료 확정

이번 국무회의에서는 또 하나 중요한 사안이 의결되었습니다.

바로 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치의 종료입니다.

그동안 한시적으로 완화됐던 중과 조치가
2026년 5월 9일부로 종료됩니다.

중과가 다시 적용되면:

• 기본 세율에 추가 세율이 붙고
• 보유 주택 수에 따라 세 부담이 크게 증가할 수 있습니다.

이 역시 대한민국 정부 국무회의에서 확정된 내용입니다.

따라서 다주택자 입장에서는
“5월 9일 이전 매도 여부”가 매우 중요한 판단 요소가 됩니다.

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금융당국의 다주택자 대출 관리 강화 움직임

세제 개편과 동시에 금융 규제 논의도 병행되고 있습니다.

금융당국은 은행권과 함께:

• 다주택자 대출 만기 연장 규제 방안
• 대출 회수 대상 선별을 위한 데이터 분석
• 시장 충격 최소화 방안

등을 논의 중인 것으로 알려졌습니다.

이는 단순히 세금 문제를 넘어서
유동성 관리 + 부동산 시장 안정화라는 정책 방향이 동시에 작동하고 있다는 신호로 볼 수 있습니다.

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이번 개정이 의미하는 것: 정책의 방향성

이번 세법 개정의 메시지는 비교적 분명합니다.

1. 임대사업자 혜택은 유지하되
2. 공제 범위는 ‘실제 임대한 기간’에 한정
3. 다주택자 중과는 예정대로 복원
4. 금융 규제도 병행 강화

즉, 과도한 세제 혜택은 정밀하게 조정하면서
시장 안정 기조는 유지하겠다는 방향입니다.

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지금 무엇을 점검해야 할까?

세법은 숫자의 싸움이지만, 실제로는 타이밍의 문제입니다.

임대사업자라면:

• 임대 개시일 기준시가 확인
• 예상 양도차익 재계산
• 장특공제 적용 범위 점검

다주택자라면:

• 5월 9일 이전 매도 여부 검토
• 중과 적용 시 세율 시뮬레이션
• 대출 구조 점검

특히 이번 개정은 “공제는 해주되, 임대 기간만큼만 인정한다”는 원칙이 분명해졌다는 점에서 의미가 있습니다.

세법은 한 줄 바뀌어도 결과는 크게 달라질 수 있습니다.
따라서 단순 기사 제목만 보고 판단하기보다는,
자신의 취득 시점·임대 개시일·보유 기간을 기준으로 구체적으로 계산해보는 것이 가장 중요합니다.

부동산 세제는 앞으로도 계속 조정될 가능성이 높습니다.
정책의 방향을 읽고, 숫자를 직접 계산해보는 습관이 결국 자산을 지키는 가장 현실적인 방법입니다.