성남·과천 절세매물 급증, 다주택자 규제 강화에 경기 규제지역 아파트 시장 흔들리나?

최근 부동산 시장에서 눈에 띄는 변화가 나타나고 있습니다. 서울 강남권뿐 아니라 경기 성남·안양·과천 등 주요 규제지역에서 아파트 매물이 빠르게 늘어나고 있습니다. 그 배경에는 정부의 다주택자 세금·대출 규제 강화 기조가 자리하고 있습니다.

이번 글에서는 성남 분당, 과천, 안양 등 경기 핵심 지역의 매물 증가 현황과 집값 전망지수 급락 배경, 그리고 다주택자 대출 규제 강화가 시장에 미칠 영향을 쉽게 정리해 보겠습니다. 

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성남 한 달 새 1500가구 증가…‘절세 매물’ 쏟아진 이유

부동산 플랫폼 아실에 따르면 경기 성남시 아파트 매물이 최근 한 달 사이 급증했습니다.

특히 성남 분당구는 지난달 2002가구에서 3132가구로 56.4% 증가했습니다. 수정구와 중원구까지 합치면 성남에서만 한 달 새 약 1500가구가 추가로 시장에 나왔습니다.

이처럼 매물이 급증한 이유는 정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료를 공식화했기 때문입니다. 유예 기간이 끝나기 전, 세금을 덜 내기 위해 집을 미리 파는 이른바 ‘절세 매물’이 쏟아지고 있는 것입니다.

현지 중개업소에 따르면 단지별로 다주택자 보유 물건이 3~4가구씩 나오는 상황입니다. 일부 집주인은 호가(부르는 가격)도 조금씩 낮추는 분위기입니다. 이는 “지금이라도 팔자”는 심리가 작용한 결과로 볼 수 있습니다.

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안양·과천·하남까지 확산…경기 규제지역 매물 증가세 뚜렷

성남만의 문제가 아닙니다. 경기 규제지역 전반에서 매물이 빠르게 늘고 있습니다.

• 안양 동안구: 1830가구 → 2708가구 (47.9% 증가)
• 과천: 341가구 → 465가구 (36.3% 증가)
• 하남: 32.5% 증가
• 용인 수지구: 31.9% 증가
• 광명, 의왕, 수원 영통구 등도 두 자릿수 증가

특징적인 점은 매물 증가 상위 10곳이 모두 규제지역이라는 것입니다. 이는 단순한 계절적 요인이 아니라 정책 변화에 따른 구조적 움직임임을 보여줍니다.

다주택자들은 오는 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 서둘러 처분에 나선 것으로 해석됩니다. 세금 부담이 커지기 전에 매도해 차익을 확정하려는 전략입니다.

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집값 상승 기대 ‘급락’…주택가격전망지수 16포인트 하락

매물 증가와 함께 주목할 부분은 심리 변화입니다.

한국은행이 발표한 2월 소비자동향조사에 따르면 주택가격전망지수는 124에서 108로 16포인트 급락했습니다. 이는 조사 시작 이후 최대 낙폭 중 하나입니다.

주택가격전망지수는 “앞으로 집값이 오를 것 같냐”는 소비자 기대를 수치로 나타낸 지표입니다. 100을 넘으면 상승 전망이 우세하다는 의미입니다.

현재 108은 여전히 100을 넘지만, 급격히 떨어졌다는 점이 중요합니다. 쉽게 말해 “집값이 계속 오를 것”이라는 확신이 크게 약해진 것입니다.

정부의 규제 강화 발표와 최근 집값 상승세 둔화가 맞물리면서 시장 참여자들의 기대 심리가 빠르게 식고 있는 모습입니다.

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다주택자 대출 규제 강화…가계대출 문턱 더 높아진다

세금 규제뿐 아니라 대출 규제도 강화될 전망입니다.

금융당국은 올해 가계대출 증가율 목표를 지난해(1.8%)보다 더 낮게 설정하는 방안을 검토 중입니다. 특히 다주택자와 임대사업자 대출에 대해 만기 연장을 제한하는 방안이 거론되고 있습니다.

쉽게 말해, 기존에는 대출 만기가 되면 관행적으로 연장해주던 것을 까다롭게 보겠다는 의미입니다.

또한 올해부터는 가계대출 총량뿐 아니라 주택담보대출(주담대) 총량도 별도로 관리할 계획입니다. 이는 부동산 시장으로 흘러가는 자금을 직접적으로 조이겠다는 신호입니다.

다만 대출 연장이 전면 중단될 경우 빌라 등 비아파트 시장이 타격을 받고 세입자 피해가 발생할 수 있어, 단계적·선별적 적용이 검토되고 있습니다.

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향후 부동산 시장 전망…조정인가, 하락의 시작인가

현재 상황을 정리하면 다음과 같습니다.

1. 다주택자 절세 매물 증가
2. 규제지역 중심 공급 확대
3. 집값 상승 기대 심리 급락
4. 대출 규제 강화 예고

이 네 가지 요인이 동시에 작용하고 있습니다.

단기적으로는 매물 증가로 인해 가격 협상력이 매수자 쪽으로 이동할 가능성이 큽니다. 일부 지역에서는 가격 조정이 나타날 수 있습니다.

다만 아직 거래량이 급증하거나 급락세가 본격화됐다고 보기는 어렵습니다. 정책 효과가 실제 가격에 얼마나 반영될지는 시간이 필요합니다.

중요한 변수는 세 가지입니다.

• 다주택자 매물이 얼마나 더 나올지
• 대출 규제가 실제로 얼마나 강하게 적용될지
• 매수 심리가 추가로 위축될지 여부

현재는 ‘기대 심리 조정 국면’으로 보는 시각이 많습니다. 다만 심리가 실제 거래 감소와 가격 하락으로 이어질 경우, 조정 폭이 커질 가능성도 배제할 수 없습니다.

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정책 변수에 민감해진 시장, 신중한 접근 필요

성남·과천·안양 등 경기 규제지역에서 나타난 매물 급증은 단순한 우연이 아닙니다. 세금과 대출 규제 강화라는 정책 변화가 시장에 즉각적인 영향을 주고 있습니다.

집값이 당장 급락한다고 단정할 수는 없지만, 상승 기대가 약해지고 매물이 늘어나는 흐름은 분명합니다.

지금은 과도한 낙관도, 과도한 공포도 경계해야 할 시점입니다. 정책 방향과 실제 수급 변화를 차분히 지켜보면서, 자신의 자금 상황과 목적에 맞는 판단을 하는 것이 무엇보다 중요합니다.

부동산 시장은 결국 심리와 정책, 자금 흐름이 함께 움직이는 곳입니다. 그 구조를 이해하는 것이 가장 확실한 대응 전략입니다.