압구정·여의도·목동·성수를 중심으로 본 정비사업 확대의 의미와 한계

 

1. 80조 원 정비사업, 숫자보다 중요한 ‘지역의 상징성’

 

올해 전국 200여 개 정비사업장이 시공사를 선정하고, 발주 규모가 80조 원에 이를 것이라는 전망은 단순한 물량 확대 이상의 의미를 가집니다.

특히 압구정4구역, 성수전략정비구역, 여의도 주요 단지, 목동신시가지 등은 서울 주택 시장에서 ‘가격 결정권’을 쥔 지역입니다. 이 지역은:

• 입지 경쟁력이 이미 검증된 곳
• 학군·업무·한강 조망 등 프리미엄 요인이 명확한 곳
• 분양가 상한제 영향에도 불구하고 고분양가 수용력이 높은 곳

즉, 리스크 대비 수익성이 높은 사업지입니다.
대형 건설사(삼성물산·현대건설·GS건설 등)가 적극적으로 관심을 보이는 이유도 여기에 있습니다.

이들 지역이 성공적으로 사업을 진행하면, 서울 아파트 시장의 가격 기준점(anchor price)이 다시 상향 재설정될 가능성이 큽니다. 이는 단순 공급 확대 이상의 파급력을 갖습니다.

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2. 시공사의 역할 변화: 단순 시공 → ‘금융·사업 총괄 파트너’

과거 재건축·재개발에서 시공사는 말 그대로 “공사하는 회사”에 가까웠습니다.
그러나 최근에는 다음과 같은 기능까지 수행합니다.

• 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조 설계
• 이주비·사업비 조달 지원
• 인허가 협상 전략 수립
• 브랜드 가치로 분양가 방어
• 설계 차별화 및 고급화 전략 제시

특히 금리 변동성이 큰 시기에는 자금력과 신용등급이 사업 속도를 좌우합니다.
조합 입장에서 자금 조달이 막히면 사업은 사실상 정지 상태에 빠지기 때문입니다.

따라서 “어느 시공사를 선택하느냐”는 단순 브랜드 문제가 아니라:

사업 리스크를 얼마나 줄일 수 있느냐의 문제

입니다.

조합 설립 이후 평균 5년 이상 걸리던 사업 기간이 단축될 수 있다는 기대 역시, 자금 조달과 인허가 대응 능력에서 비롯됩니다.

 

 

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3. 공급 확대 기대 vs 현실적 시간차

이번 기사에서 언급된 “도심 주택 공급 숨통”이라는 표현은 다소 낙관적일 수 있습니다.

왜냐하면:

1. 시공사 선정 → 관리처분 → 이주 → 철거 → 착공 → 분양 → 준공
2. 이 과정은 통상 5~10년이 소요됩니다.

즉, 지금 시공사를 선정한다고 해서 단기적으로 집값을 안정시킬 물량이 바로 나오는 것은 아닙니다.

공급 확대 효과는 중장기적입니다.
단기 시장에 미치는 영향은 오히려 “기대 심리”에 가깝습니다.

특히 압여목성 같은 상징 지역이 움직이면, 인근 지역의 기대감도 함께 상승합니다.
이 기대감이 실거래가 회복이나 매물 회수로 이어질 가능성은 충분합니다.

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4. 규제 완화가 핵심 변수

업계에서 용적률 인센티브 확대, 조합원 지위 양도 제한 완화, 이주비 대출 규제 완화를 요구하는 이유는 명확합니다.

정비사업은 구조적으로:

• 사업 기간이 길고
• 금융 비용 부담이 크며
• 조합원 이해관계 조정이 어렵습니다.

여기에 규제가 강하게 작동하면 사업성은 급격히 악화됩니다.

특히 용적률은 사업성의 핵심입니다.

• 용적률이 높아지면 일반분양 물량이 늘어나고
• 그만큼 조합원 분담금이 줄어들며
• 사업 추진 동력이 강해집니다.

반대로 규제가 유지되면 사업 속도는 다시 둔화될 수 있습니다.

따라서 올해 80조 원 규모가 실제 착공·분양으로 얼마나 이어질지는 정부 정책 방향에 크게 좌우될 것입니다.

 

 

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5. 시장에 미칠 구조적 영향

이번 정비사업 러시는 몇 가지 변화를 만들 가능성이 있습니다.

① 건설사 간 수주 경쟁 심화

대형사 중심으로 브랜드 경쟁이 격화될 것입니다.
특화 설계, 고급 마감재, 커뮤니티 시설 차별화 등이 더 강화될 가능성이 높습니다.

② 분양가 상향 압력

핵심지에서 고급화 전략이 본격화되면, 분양가 기준선이 올라갈 수 있습니다.

③ 자산 양극화 심화

압여목성은 더욱 프리미엄화되고, 외곽 지역은 상대적으로 수요가 분산되지 못하는 구조가 지속될 수 있습니다.

 

이번 80조 원 규모 정비사업은 단순한 건설 경기 회복 신호라기보다:

서울 핵심지 재편과 장기 공급 구조 변화의 시작점

으로 보는 것이 더 적절합니다.

다만 기대와 현실 사이에는 시간차가 존재합니다.
공급 확대 효과는 단기적 가격 안정 수단이라기보다는 중장기 구조 개선 측면에서 평가해야 합니다.

결국 핵심 변수는 두 가지입니다.

1. 대형 시공사의 자금력과 실행력
2. 정부의 규제 완화 폭

이 두 축이 동시에 작동할 때, 정비사업은 속도를 내고 실제 공급으로 이어질 수 있습니다.